המוצר הכי יקר שרוב האנשים קונים במהלך חייהם הוא הבית שלהם. מכאן, שלקיחת משכנתא – אמצעי המימון לאותו נכס – הוא סכום הכסף הגדול ביותר שרובנו נשלם במהלך חיינו. איך, אם כן, דואגים שהמוצר הזה יהיה המשתלם ביותר עבורנו? מומחית עושה סדר בדברים.

משכנתא היא מוצר. המילה הגדולה הזו היא בעצם מוצר בנקאי. בהיקף של מאות אלפי שקלים או מיליוני שקלים – לא מדובר במוצר צריכה יומיומי. לכן, יש כמה דברים שחשוב לדעת לפני שניגשים לקחת משכנתא, ואפילו לפני שעורכים השוואות מחירים בין הבנקים.

אל תהיה לבד – קח יועץ

מאחר ומדובר בהליך מורכב, שלא מבוסס רק על משא ומתן עם הבנק לטובת ריבית אופטימלית, אלא בהתאמה ובדיקה נכונה של המשכנתא והרכבת מסלול ייחודי – חשוב להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיהיה הנאמן שלך במהלך. כשקונים מוצר שעלותו יקרה כל כך, בלי להבין באמת מה משמעות המוצר שקנית, יש חשש גדול שתשלם הרבה יותר מכפי שהיית אמור לשלם.

מה עושה יועץ המשכנתאות?

זו תהיה טעות לחשוב שהיועץ מטעמך עסוק רק בלמצוא את הריבית הנמוכה ביותר בין הבנקים. למעשה, התפקיד שלו הוא לבנות מוצר שנכון ללקוח הספציפי אחרי שלמד את הלקוח ואת צרכיו, את יכולת ההחזר שלו, ואת התנאים הטובים ביותר עבורו. רק לאחר מכן מגיע השלב שבו נכנסת ההחלטה איזו משכנתא לקחת ולפיה מנהל יועץ המשכנתאות מו״מ מול הבנקים השונים.

על פי מה בוחרים משכנתא?

התאמה אישית – הכלל הכי חשוב

ראשית, הדבר החשוב ביותר הוא להכיר את נוטל המשכנתא ולהתאים לו את המוצר. יועץ משכנתאות יסודי ומנוסה ידע לבנות את המסלול הנכון בהתאם לאורח החיים של המשפחה, למצב שבו היא נמצאת, ובהתאמה לתוכניות לעתיד.

ריבית זולה – לא בהכרח המסלול הנכון

יתרה מכך, ריבית זולה לבד אינה מספיקה. לכן, חשוב לבחון את מכלול המסלולים ביחד ולהבין את הסיכון שבכל אחד מהם.

למה לקחת יועץ למשכנתאות?

בנוסף לכך, יועץ משכנתאות מקצועי מכיר את התקנות של בנק ישראל, את המגבלות ללקיחת משכנתא, ואת השינויים בין כל בנק ברמה היומית – כולל היעדים שהוצבו בפני הפקידים. כך הוא יודע מתי ואיפה ללחוץ.

יתרה מכך, יועץ לא רק מכיר את המסלולים אלא גם את האופן שבו הבנק בונה את הרווחיות שלו. כך הוא יוכל להרכיב עבורכם מסלול שהבנק יהיה מוכן לקבל – גם אם הוא קצת יצירתי.

מו״מ על הריבית, המסלול וההחזר

ממש בדומה לכל מוצר בשוק – מותר וצריך להתמקח על המחיר. לאחר שיועץ המשכנתאות בחר את המסלול המתאים, הוא מנהל את המו״מ מול הבנקים השונים. חשוב לזכור שריבית זולה היא מרכיב חשוב, אולם לא פחות מכך חשובים התמהיל, הרכב המשכנתא והתאמתה לצרכים שלך ושל המשפחה.

איך מרכיבים מסלול להחזר משכנתא?

בגדול, ישנם כשמונה מסלולים עיקריים בשוק, לא כולל צמוד מט״ח ודולרי. מאחר וכל מסלול אפשר להחליף לפרקי זמן, קיים מספר בלתי מוגבל של שילובים אפשריים. אפשר לקבל ריביות שונות במסלולים, ולפעמים צריך להתאים לשלבי בנייה או קנייה. לכן, היועץ ילווה אתכם עד שלב קבלת הכסף מהבנק – ובכך חוסך זמן וביורוקרטיה ומספק שקט נפשי.

משכנתא – זו לא חתונה קתולית

גם אם עשיתם הכל לפי הספר, לקחתם את יועץ המשכנתאות הכי דקדקן בשוק ובחנתם את כל האפשרויות, ניהלתם משא ומתן אימתני וכופפתם לבנק את היד – עדיין חשוב לדעת שקיבלתם את המשכנתא הטובה ביותר בנקודת הזמן הנוכחית בלבד. התנאים משתנים כל הזמן ומסלולים נוספים ומתחלפים.

לכן, מומלץ לבדוק את המשכנתא עם יועץ משכנתאות אחת לשנה או שנתיים ביחס לתנאי השוק, למצבכם הפיננסי והמשפחתי – ולהתאים אותה מחדש במידת הצורך.