מה עדיף – לקנות דירה או לשכור?

הדעה הרווחת בציבור הרחב היא שנדל״ן הוא השקעה בטוחה יחסית, ושחבל לשלם כסף על שכירות. לפיכך, תמיד ובכל מצב רצוי לרכוש דירה אם רק יש לך יכולת לעשות זאת. אבל האם זה באמת כך? התשובה, כפי שנראה, הרבה יותר מורכבת ממה שנדמה.

לפעמים נדמה ששוק הנדל״ן הוא כמו רולטה שמסתובבת, והסיכוי להשקעה שתניב את התוצאה האופטימאלית שואף לאפס. עם זאת, הבחירה בין לקנות דירה לבין לגור בשכירות מרחפת מעל שוק הנדל״ן בישראל שנים ארוכות. לכן, ריכזנו כאן את השאלות המרכזיות – ואת התשובות.

האם זה זמן טוב לרכוש דירה?

יהושע (שוקי) ג'אנה הוא עו״ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו״ח ושמאי מקרקעין מוסמך, ונחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בישראל. לדבריו, אנחנו לגמרי לא הראשונים שמתעניינים בסוגיה זו.

ג'אנה מסביר שאין תשובה גורפת, והתשובה – אם ישנה – תלויה בתכלית שלשמה נדרשת הדירה. כאשר מדובר בדירה ראשונה למגורים, שיקולי כדאיות כלכלית נדחקים לאחור בפני הצורך הבסיסי.

כך, הצורך הבסיסי של הישראלי בדירה מאפיל לעתים קרובות על שיקולי הכדאיות. בנוסף, רכישת דירה למגורים – במיוחד כשמדובר בדירה ראשונה – מלווה בשיקול רגשי כבד משקל. לכן, אם אין לכם דירה ויש באפשרותכם לרכוש אחת, סביר שתבחרו בכך ללא קשר לתנאי השוק.

לעומת זאת, אם ננסה להתבונן רק על פי השיקול הכלכלי ונניח שהדירה מבוקשת להשקעה, הרי שהכדאיות נובעת מהתשואה השוטפת – דמי השכירות – וכן מעליית שוויה על פני השנים.

האם מחירי הדירות תמיד יעלו?

קיימת אמונה מושרשת בציבור כי מחירי הדירות עולים לאורך השנים. זו אמונה נכונה ביסודה, אולם חשוב לדעת שהיא לא תמיד תהיה בתוקף – ולהבין מדוע.

פרספקטיבה לטווח ארוך

בטווח הארוך, ההיסטוריה אכן מלמדת שמחירי הדירות עולים. כך למשל, דירה שנרכשה בשנות השישים של המאה הקודמת, מחירה הריאלי כיום גבוה פי שלושה ויותר לעומת מחיר הרכישה המקורי. עם זאת, המצב בטווח הקצר שונה לגמרי.

ירידות מחירים היסטוריות בישראל

להלן הירידות המשמעותיות ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי:

מהי התשואה מדירה מושכרת?

כאשר מדובר בדירה להשקעה, התשואה היא הפרמטר המרכזי. לפיכך, חשוב להבין את מרכיביה השונים לפני שמקבלים החלטה.

תשואה ברוטו מול תשואה נטו

דמי השכירות מהווים בדרך כלל בין 3.5% ל-4.5% משווי הדירה. אולם זוהי תשואה ברוטו בלבד. מכיוון שמדובר בדירה להשקעה, יש לקחת בחשבון גם:

• מיסוי על הדירה ועל הכנסות השכירות
• הוצאות תחזוקה בלתי צפויות
• תקופות ללא שוכר (ארנונה ועד בית בתקופת ריקנות)
• עמלות תיווך אם נדרש שירות מתווך

לכן, ניתן לומר כמעט בוודאות שהתשואה נטו קטנה משמעותית, ושכר הדירה המתקבל אינו נשאר כולו בכיס.

גורמים המשפיעים על עליית שווי הנכס

בנוסף לתשואה השוטפת, ישנם מספר גורמים מרכזיים שמשפיעים על מחיר הדירה לאורך זמן:

היצע הדירות: ככל שנבנות ומוצעות יותר דירות, מחירי הדירות צפויים לרדת. לכן, מיקום הנכס חשוב ביותר. ייתכן שבאזור מסוים שבו הופסקה הבנייה ויש ביקוש – המחירים דווקא יעלו, גם כשבשוק הכללי יש ירידה.

הביקוש לדירות: גידול האוכלוסייה מבטיח ביקוש כללי לדירות. כמו בכל מוצר, ככל שיבקשו ממנו יותר, אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר. לצד זאת, הביקוש מושפע גם מרמת ההכנסה הממוצעת – ככל שאנשים מרוויחים יותר, הם יבקשו לרכוש דירה גדולה ואיכותית יותר.

מחיר הכסף – הריבית על משכנתאות: ככל שמשכנתאות זמינות בריבית נמוכה יותר, ההחזר החודשי קטן – וזה מעודד אנשים ליטול הלוואה ולרכוש דירה. לעומת זאת, עליית ריבית מצננת את הביקוש.

שאלת מיליון הדולר: לקנות או לשכור?

אז לאחר שבחנו את כל הפרמטרים, מה התשובה? ג'אנה מציין שמעבר לתועלת הכלכלית, אדם מפיק תועלות נוספות מדירה בבעלותו: הנאה, ביטחון ויציבות, וחיסכון בהוצאות שלא היה נמנע מהן אלמלא היתה לו דירה.

מנגד, הממשלה פעלה לאחרונה בשני מישורים מרכזיים בניסיון להוריד מחירי דירות:

1. השפעה על ההיצע: נכונות להגדיל הפשרת קרקעות לבנייה ולקדם פרויקטים חדשים.
2. הקטנת הביקוש: העלאת מיסוי ברכישת דירות להשקעה, על מנת לצנן את שוק ההשקעות.

לסיכום, דירה כהשקעה מהווה אפיק שמרני יחסית. קיימים אפיקים מסוכנים יותר להשקעה, וכמובן גם אפיקים מסוכנים פחות. לכן, הכדאיות נגזרת מהצורך האישי, מהשלב בחיים ומהמצב הכלכלי הספציפי של כל אחד.