הדעה הרווחת בציבור הרחב היא שנדל”ן זו השקעה בטוחה יחסית, ושחבל לשלם כסף על שכירות. לפיכך, תמיד ובכל מצב רצוי לרכוש דירה אם רק יש לך יכולת לעשות זאת. האם זה באמת כך? מומחה בתחום מסביר.
לפעמים נדמה ששוק הנדל”ן הוא כמו רולטה שמסתובבת, והסיכוי להשקעה שתניב את התוצאה האופטימאלית שואף לאפס. הבחירה בין לקנות דירה או לגור בשכירות מרחפת מעל שוק הנדל”ן בישראל זה שנים ארוכות. גם הניסיון לעשות סדר בנושא מעלה הרבה מאוד סימני שאלה, לצד כמה סימני קריאה פסקניים מעט יותר. בכל זאת, הנה כמה שאלות שמטרידות את כולנו וגם כמה תשובות.
האם זה זמן טוב לרכוש דירה?
יהושע (שוקי) ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך. ג’אנה נחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בארץ ובעלים של SJ פתרונות מיסוי חכמים לדבריו, אנחנו לגמרי לא הראשונים שמתעניינים בסוגיה: “זו שאלה ששואלים אותי תמיד, ועוד שאלה שמתלווה אליה בתדירות גבוה היא ‘האם כדאי להשקיע בדירה, והאם זה הזמן לבצע רכישה או מכירה של דירה'”. ג’אנה מסביר שאין תשובה גורפת, והתשובה – אם ישנה – תלויה בתכלית שלשמה נדרשת הדירה. “לא חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.
“הצורך הבסיסי של הישראלי בדירה מאפיל לעתים קרובות על שיקולי הכדאיות, ורכישת הדירה מתבצעת גם כנגד שיקולי כדאיות שונים” מסביר ג’אנה, “בדירה למגורים, במיוחד במקרה שזו דירה ראשונה על פני שכירות, מאוד קשה להתנתק מהשיקול הרגשי ובמידה מסוימת של צדק. אז במקרה כזה, אם אין לכם דירה, יש באפשרותכם לרכוש דירה על פני תשלומי שכירות, סביר להניח שתבחרו באופציה הזו ללא קשר לתנאי השוק”.
אבל אם ננסה להתבונן רק על פי השיקול הכלכלי ונניח שהדירה מבוקשת להשקעה, הרי שהכדאיות, אם בכלל, נובעת מהתשואה השוטפת מהדירה – דמי השכירות וכן מעליית שוויה על פני השנים.
מחירי הדירות תמיד יעלו
רו”ח ועו”ד ג’אנה: “קיימת אמונה מושרשת בציבור כי מחירי הדירות עולים על פני השנים. זו אמונה נכונה ביסודה, אולם לא תמיד היא תהיה בתוקף”.
“יש להתבונן על מחירי הדירות בשתי פרספקטיבות – האחת לטווח ארוך והשנייה לטווח קצר. בטווח הארוך ההיסטוריה מלמדת שמחירי הדירות עולים, כך למשל דירה שנרכשה בשנות השישים של המאה הקודמת, מחירה הריאלי כיום גבוה פי שלושה ויותר לעומת המחיר בו היא נרכשה.
“על פניו, שוק הדירות תמיד יעלה לאורך זמן, ברם, שוק מחירי הדירות סבל לא אחת גם מירידות מתמשכות, חלקן אף חריפות. למשל, במיתון הגדול בשנים 1965-1967, נרשמו ירידות של כ- 10% במחירי הדירות. גם בשנים שלאחר מלחמת יום הכיפורים 1974-1977, היו ירידות תלולות במחירי הדירות של עשרות אחוזים, ובהמשך בשנים 1985-1987 ירדו המחירים בכ- 20%. כיום מחירי הדירות נוסקים כבר שנים ונרשמות בכל שנה עליות מחירים ואולם בזיכרון הלאומי הקצר, הספקנו לשכוח את ירידות המחירים שהיו בתחילת שנות האלפיים”, מסביר ג’אנה.
“המסקנה היא שעל אף המגמה לעליית מחירים בטווח הארוך, הרי שבטווח הקצר ירידות מחירי הדירות זה דבר אפשרי שקורה בתדירות של אחת לעשור בערך. כך שאם יש לך כסף פנוי ואתה מחכים להשקיע אותו בנדל”ן, שווה אולי להשקיע כרגע במשהו אחר ולהמתין לצניחת השוק”.
מהי התשואה מדירה מושכרת?
רו”ח ועו”ד ג’אנה: “לגבי התשואה המתקבלת מדירת מגורים, דמי השכירות, הרי שאלו מהווים בדרך כלל בין 3.5% – 4.5% משווי הדירה. אבל יש לזכור שעל דירה להשקעה חייבים במס, והשכירות עצמה חייבת מס. על זה יש להוסיף שתמיד קיימות הוצאות תחזוקה לא צפויות בגין הדירה. בנוסף לא תמיד מוצאים מייד שוכר, דבר שגורר תשלום ארנונה וועד בית בתקופה שבה אין שוכר, וכן תשלומים למתווך אם מבקשים את שרותיו. לכן ניתן לומר שכמעט בוודאות התשואה נטו קטנה ושכר הדירה המתקבל אינו בהכרח נשאר כולו בכיס”.
“לגבי עליית השווי על פני השנים, ראשית ראינו שהשווי בטווח הקצר יכול גם לרדת. שנית השווי נקבע לפי פרמטרים שונים ומשתנים. גורם אחד חשוב הוא ההיצע – ככל שנבנות יותר דירות ומוצעות יותר דירות, הרי שמחירי הדירות צפויים לרדת ולהיפך. הדבר אומר שלמיקום הנכס ישנה חשיבות, יכול להיות שבגדול מחירי הדירות ירדו אבל באזור מסויים שבו הופסקה הבנייה ויש ביקוש – המחירים דווקא יעלו”.
“גורם משמעותי נוסף הוא הביקוש לדירות. גידול של האוכלוסיה מבטיח ביקוש כללי לדירות. הביקוש ככל שיגדל ישפיע על עליית מחירי הדירות. כמו בכל מוצר שיש לו ביקוש, ככל שיבקשו ממנו יותר, אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על מנת להשיגו ולכן המחירים יעלו. לצד זאת, הביקוש מושפע מעוד גורמים ובהם רמת ההכנסה הממוצעת. ככל שאנשים מרוויחים יותר ויש להם יותר כסף, הרי שהם יבקשו לרכוש דירה, לשפר רמת דיור ולעבור לבית גדול יותר.
גורם משמעותי נוסף המשפיע על מחירי הדירות הוא מחיר הכסף – כלומר הריבית על משכנתאות. “ככל שיתאפשר לקבל משכנתא באחוזי ריבית נמוכים, אזי הפירעון החודשי יהיה נמוך יותר וזה דבר שמעודד אנשים ליטול הלוואה ולרכוש דירה”, מסביר עוד ורו”ח ג’אנה.
שאלת מיליון הדולר
אז האם כדאי לרכוש דירה או לא? “מעבר לתועלת הכלכלית הברורה, אדם מפיק תועלות נוספות מדירה, כגון הנאה, ביטחון וכן חיסכון בהוצאות אחרות אלמלא הייתה לו דירה בבעלותו”, מסביר ד’אנה, “לאחרונה, ולאור הצעקה החברתית על יוקר הדירות, פעלה הממשלה בשני מישורים בניסיון להוריד את מחירי הדירות. צעד אחד בניסיון להשפיע על ההיצע – קיימת נכונות להגדיל את הפשרת הקרקעות לבנייה ולקדם פרויקטים. צעד שני הוא בניסיון להקטין ביקוש על ידי העלאת המיסוי ברכישת דירות והקטנת דרישה לדירות השקעה באמצעות חיובי מס. דירה כהשקעה מהווה אפיק שמרני יחסית. קיימים אפיקים מסוכנים יותר להשקעה וכמובן גם מסוכנים פחות ובהתאם נגזרת הכדאיות”.
כל המובא כאן הוא בגדר מידע כללי, ואין לראות באמור תחליף ליעוץ משפטי או כלכלי מקצועי.