fכולנו רוצים הצלחה עיסקית גדולה יותר
כיצג ניתן לקחת העסק לשלב הבא?
מה המפתח?
המוצר הכי יקר שרוב האנשים קונים במהלך חייהם הוא הבית שלהם. מכאן, שלקיחת משכנתא – אמצעי המימון לאותו נכס – הוא סכום הכסף הגדול ביותר שרובנו נשלם במהלך חיינו. איך דואגים שהמוצר הזה יהיה המשתלם ביותר עבורנו? מומחית עושה סדר בדברים.
משכנתא היא מוצר. המילה הגדולה הזו היא בעצם מוצר בנקאי. בהיקף של מאות אלפי שקלים או מיליוני שקלים – לא מדובר במוצר צריכה יומיומי, ולכן יש כמה דברים שחשוב לדעת לפני שניגשים לקחת משכנתא ואפילו לפני שעורכים את השוואות המחירים בין הבנקים בתחום.
אל תהיה לבד – קח יועץ
מאחר ומדובר בהליך מורכב, שלא מבוסס רק על משא ומתן עם הבנק לטובת ריבית אופטימלית, אלא בהתאמה ובדיקה נכונה של המשכנתא והרכבת מסלול ייחודי – חשוב להיעזר בשרותיו של יועץ משכנתאות שיהיה הנאמן שלך במהלך. כשקונים מוצר שעלותו יקרה כל כך כמו משכנתא, בלי להבין באמת מה משמעות המוצר שקנית (ולא רק כמה אתם משלם עליו), יש חשש גדול שתשלם הרבה יותר מכפי שהיית אמור לשלם, או שתקנה מוצר שאתה לא באמת זקוק לו.
רו”ח אורית ששון, יועצת משכנתאות, מסבירה: “חשוב להבדיל בין יועץ משכנתאות חיצוני לבין יועץ משכנתאות של הבנק. יועץ המשכנתאות של הבנק, הוא מוכר מטעם הבנק. הוא מייצג את הבנק והוא ישווק וימכור את המשכנתא שלבנק, המעסיק שלו, יש אינטרס למכור באותה נקודת זמן. יועץ משכנתאות חיצוני ובלתי תלוי הוא הנציג של הלקוח, ולכן השיקולים שלו יהיו אך ורק של הלקוח”.
מה עושה יועץ המשכנתאות?
זו תהיה טעות לחשוב שהיועץ מטעמך עסוק רק בלמצוא את הריבית הנמוכה ביותר בין הבנקים. רו”ח ששון מסבירה כי למעשה, התפקיד שלו הוא לבנות מוצר שנכון ללקוח הספציפי אחרי שלמד את הלקוח ואת צרכיו, את יכולת ההחזר שלו, ואת התנאים הטובים ביותר עבורו. רק לאחר מכן מגיע השלב שבו נכנסת ההחלטה איזו משכנתא יש לקחת ולפיה נעשה המו”מ עם הבנקים השונים.
על פי מה בוחרים משכנתא?
הדבר החשוב ביותר הוא להכיר את נוטל המשכנתא ולהתאים לו את המוצר. יועץ משכנתאות יסודי ומנוסה ידע לבנות את המסלול הנכון בהתאם לאורח החיים של המשפחה, למצב שבו היא נמצאת, ובהתאמה לתוכניות לעתיד.
רו”ח ששון: “היועץ צריך להכיר את הלקוח ועל סמך זה לבנות את התמהיל הנכון ספציפית. אין מסלול טוב או לא טוב. יש מסלול טוב לך או לא טוב לך. השיקולים המרכזיים בהחלטה הם לקבוע את יכולת ההחזר החודשי שהכי מתאים ללקוח, לאורח החיים שלו ולתוכניות שלו. בני כמה אתם בעת לקיחת המשכנתא? האם הילדים כבר גדולים ועוזבים את הבית? האם אתם רווקים ועדיין אין לכם ילדים? כל נתון כזה משפיע על המסלול הנבחר ועל הרכב המסלולים. למשל, אפשר לקבוע להתחיל החזר באופן מסוים ולהמשיך במסלול אחר בכפוף לשינויים הצפויים באורח החיים והשכר”.
“אין שום משמעות לריבית זולה אם זה לא המסלול שתפור עבורך”, מסבירה רו”ח ששון, “צריך להבין מה הסיכונים בכל מסלול. ללכת לבנק ולהתווכח על הריבית של המשכנתא ולא לבחון מסלולים בהתאם לצרכים ולהרכיב אותם לפי מידתך, זה כמו להיכנס לחנות ולבקש את המכנסיים הכי זולים ולקנות אותם – בלי למדוד בכלל, בלי לדעת אם הם עולים עליך אם הם הולמים אותך והאם הם מתאימים למזג האוויר”.
למה לקחת יועץ למשכנתאות?
היועץ מכיר את התקנות של בנק ישראל, את המגבלות ללקיחת משכנתא, יועץ מקצועי מכיר את תנאי השוק בכל נקודה ונקודה ואת השינויים בין כל בנק ברמה היומית אפילו בכפוף ליעדים שהוצבו בפני הפקידים – וכך ידע מתי ללחוץ איפה.
“לא כל משכנתא משתלמת בכל שלב, לכן צריך להבין שאם למשל לקחת משכנתא של 50 אחוז מהנכס לעומת משכנתא של 70 אחוז מהנכס, זה משנה מאיזה בנק כדאי לקחת. יש ניואנסים עד כדי כך שלפעמים שינוי של 10,000 ₪ יכול לשנות את הריביות בהרבה כסף”, מסבירה רו”ח ששון. יועץ לא רק מכיר את המסלולים אלא גם איך הבנק בונה את הרווחיות שלו. כך שהוא יוכל להרכיב עבורך מסלול שהבנק יהיה מוכן לקבל גם אם הוא קצת יצירתי.
מו”מ על הריבית, המסלול וההחזר
ממש בדומה לכל מוצר בשוק – מותר וצריך להתמקח על המחיר. אחרי שנבחר המסלול המתאים היועץ מנהל את המו”מ מול הבנקים השונים. חשוב לזכור שריבית זולה היא מרכיב חשוב, אך לא פחות מכך חשובים התמהיל, הרכב המשכנתא וההתאמתה שלה לצרכים שלך ושל המשפחה.
“הרבה פעמים אנשים מתייעצים עם חברים או שכנים למי יש משכנתא טובה יותר. אין כאן בסיס להשוואה, מכיוון שהמשכנתא שלהם יכולה להיות הכי טובה להם ושלכם הכי זולה לכם. להתייעץ עם חברים וללכת לקחת משכנתא בדיוק כמו שלהם, זה כמו ללכת ולקחת מחבר כדור שהרופא נתן לו במרשם כי גם לכם כואבת הבטן וגם לו”, מזהירה רו”ח ששון.
איך מרכיבים מסלול להחזר משכנתא?
רו”ח ששון: “בגדול יש כשמונה מסלולים עיקריים בשוק לא כולל צמוד מט”ח ודולרי – מה שאומר שיש כמות בלתי מוגבלת של אפשרויות, כי כל מסלול אפשר להחליף לפרקי זמן. אפשר לקבל ריביות שונות במסלולים, יש הרבה אופציות לתמהיל השילובים האינסופיים ולפעמים צריך להתאים לשלבי בנייה/קנייה”. היועץ ילווה אתכם עד שלב קבלת הכסף מהבנק כך שבין היתר הוא גם חוסך זמן וביורוקרטיה מול הבנק. למי שנמצא למשל בבנייה זה מספק שקט וביטחון.
משכנתא זו לא חתונה קתולית
גם אם עשית הכל לפי הספר, לקחת את יועץ המשכנתאות הכי דקדקן ויסודי בשוק ובדקת את כל ההרכבים והאפשרויות העומדות לפניך, ניהלת משא ומתן אימתני וכופפת לבנק את היד – עדיין חשוב לדעת שקיבלת את המשכנתא הטובה ביותר עבורך בנקודת הזמן הנוכחית. התנאים משתנים כל הזמן ומסלולים נוספים ומתחלפים.
זו הסיבה שרו”ח ששון ממליצה לבדוק את המשכנתא אחת לשנה או שנתיים ביחס לתנאי השוק, למצבך הפיננסי והמשפחתי – ולהתאימה מחדש במידת הצורך.
כל האמור כאן הוא בגדר מידע כללי, ולא נועד להחליף יעוץ מקצועי בנושא.
